Poistenie nehnuteľnosti: Prečo ho treba pravidelne aktualizovať

Poistenie nehnuteľnosti patrí medzi tie veci, ktoré si väčšina ľudí vybaví raz – a potom sa k nemu roky nevracia. A pritom ide často o najhodnotnejší majetok, ktorý počas života vlastnia.

Mnohí majitelia bytov a domov žijú v presvedčení, že keď poistku uzatvorili pred niekoľkými rokmi, ich majetok je stále dostatočne chránený. Veď dom je ten istý, byt sa nezmenil a poistné pravidelne odchádza z účtu. Lenže hodnota nehnuteľnosti sa za ten čas mohla zvýšiť o desiatky, niekedy až stovky tisíc eur. Ak poistná zmluva zostala nastavená na pôvodnú hodnotu, vzniká problém, ktorý si väčšina ľudí uvedomí až vo chvíli, keď je neskoro – podpoistenie.

Ceny nehnuteľností za posledných 10 rokov výrazne vzrástli

Za poslednú dekádu prešiel slovenský realitný trh obrovskou zmenou. Podľa údajov Národnej banky Slovenska vzrástli ceny rezidenčných nehnuteľností približne o 80 až 90 %, pričom v niektorých regiónoch bol rast ešte výraznejší. Najdynamickejší vývoj nastal najmä v rokoch 2020 až 2022, keď prudko zdraželi nielen samotné nehnuteľnosti, ale aj stavebný materiál, remeselné práce či rekonštrukcie.

Práve preto dnes nestačí pozerať sa na poistku iba z pohľadu toho, či ju máte uzatvorenú. Dôležité je, či zodpovedá skutočnej hodnote vášho majetku.

Rok	Priemerná cena nehnuteľností na Slovensku
2015	približne 1 210 €/m²
2017	približne 1 340 €/m²
2019	približne 1 574 €/m²
2021	približne 2 075 €/m²
2022	približne 2 525 €/m²
2024	približne 2 500 €/m²
2025	približne 2 790 €/m²

Zdroj: Národná banka Slovenska – Index cien rezidenčných nehnuteľností.

Ak ste napríklad pred ôsmimi alebo desiatimi rokmi poistili byt na hodnotu 140 000 €, je veľmi pravdepodobné, že dnes má hodnotu viac ako 240 000 až 260 000 €. Ak poistná suma zostala nezmenená, vaša nehnuteľnosť je podpoistená.

Ako sa zmenila hodnota bežných nehnuteľností?

Za rastom cien si nemusíte predstavovať len luxusné vily alebo byty v centre Bratislavy. Rovnaký trend sa týka prakticky celého Slovenska.

Nasledujúce príklady ukazujú, ako sa mohla zmeniť hodnota bežnej nehnuteľnosti pri priemerných cenách podľa údajov Národnej banky Slovenska.

Príklad 1 – Priemerný 70 m² byt

Rok	Priemerná cena za m²	Hodnota 70 m² bytu
2015	približne 1 240 €	86 800 €
2020	približne 1 762 €	123 340 €
2025	približne 2 790 €	195 300 €

To znamená, že byt, ktorý bol pred desiatimi rokmi poistený na približne 87 000 €, môže mať dnes hodnotu takmer 200 000 €. Ak poistná suma zostala rovnaká, poisťovňa pri väčšej škode nemusí vyplatiť celú vzniknutú škodu. 

---

Rovnaký problém sa týka aj rodinných domov

Predstavte si rodinný dom, ktorý mal v roku 2015 hodnotu 180 000 €.

• 2015: hodnota domu približne 180 000 €
• 2020: približne 255 000 €
• 2025: približne 400 000 €

Ak je poistná zmluva stále uzatvorená na pôvodných 180 000 €, dom je dnes poistený na menej ako polovicu svojej skutočnej hodnoty. V prípade požiaru alebo inej rozsiahlej škody môže rozdiel predstavovať desaťtisíce až stovky tisíc eur, ktoré bude musieť vlastník financovať z vlastných zdrojov.

Dôležité: Nejde o to, že poisťovne nechcú plniť. Poisťovňa plní podľa poistnej sumy, ktorú ste si v zmluve dohodli. Ak táto suma nezodpovedá aktuálnej hodnote nehnuteľnosti, vzniká podpoistenie a poistné plnenie môže byť primerane krátené.

Čo znamená podpoistenie?

Podpoistenie znamená, že poistná suma uvedená v zmluve je nižšia ako skutočná hodnota vašej nehnuteľnosti. V takom prípade poisťovňa môže poistné plnenie primerane krátiť.

Predstavte si rodinný dom, ktorého aktuálna hodnota je 300 000 €. Poistná zmluva však bola uzatvorená pred rokmi na sumu 150 000 € a odvtedy sa neaktualizovala.

Ak vznikne škoda vo výške 40 000 €, mnohí očakávajú, že poisťovňa túto sumu jednoducho preplatí. V skutočnosti však môže vyplatiť iba približne polovicu, pretože dom bol poistený len na polovicu svojej skutočnej hodnoty. Zvyšných 20 000 € musí vlastník financovať z vlastných úspor.

A práve v tomto spočíva najväčšie riziko podpoistenia. Nemusíte prísť o celý dom, aby ste utrpeli veľkú finančnú stratu.

Kedy je potrebné poistku aktualizovať?

S podpoistením sa najčastejšie stretávam pri zmluvách, ktoré klienti niekoľko rokov neotvorili. Riziko však nevzniká iba rastom cien nehnuteľností.

Poistnú zmluvu je vhodné skontrolovať vždy, keď:

• zrekonštruujete byt alebo dom,
• meníte strechu, okná alebo zateplenie,
• investujete do novej kuchyne alebo kúpeľne,
• inštalujete fotovoltiku alebo tepelné čerpadlo,
• pristavíte garáž, terasu alebo inú časť nehnuteľnosti.

Každá takáto investícia zvyšuje hodnotu vášho majetku. Ak sa nezvýši aj poistná suma, rozdiel medzi skutočnou hodnotou a poistením sa bude postupne zväčšovať.

Nestačí mať poistku. Musí byť správne nastavená.

Poistenie nehnuteľnosti nie je dokument, ktorý podpíšete pri hypotéke a odložíte do zásuvky na ďalších desať rokov.

Je to živý produkt, ktorý by mal kopírovať hodnotu vášho majetku. Odborníci preto odporúčajú preveriť poistnú zmluvu približne každé dva až tri roky alebo vždy po väčšej rekonštrukcii.

Požiar, víchrica, vytopenie či iná nečakaná udalosť môžu prísť kedykoľvek. V tej chvíli už nebude rozhodovať, či poistku máte. Rozhodovať bude, či bola nastavená správne.

Rýchly test

Ak ste aspoň na jednu z nasledujúcich otázok odpovedali áno, je veľmi pravdepodobné, že sa oplatí vašu poistnú zmluvu skontrolovať.

• Má vaša poistná zmluva viac ako 3 roky?
• Rekonštruovali ste byt alebo dom?
• Menili ste kuchyňu, strechu, okná alebo zateplenie?
• Máte nainštalovanú fotovoltiku alebo tepelné čerpadlo?
• Uzatvárali ste hypotéku pred viac ako piatimi rokmi?

Kontrola poistnej zmluvy zaberie len niekoľko minút. Môže vám však ušetriť desaťtisíce eur v situácii, keď ich budete potrebovať najviac.

Preto si položte jednoduchú otázku: Ak by dnes môj dom alebo byt postihol požiar, vyplatila by mi poisťovňa skutočne toľko, koľko bude stáť jeho obnova?

Ak si nie ste istí odpoveďou, je pravdepodobne správny čas nechať si poistnú zmluvu skontrolovať.